Vielfach zu Unrecht genießen Immobilien den Ruf als antiquierte und ertragsschwache Anlageform. Bei geschicketer Auswahl des Objektes und Ausnutzung aller Steuervorteile ist das Betongold eine Investition, die mit einer gut rentierlichen Kapitalanlage durchaus vergleichbar ist, aber geringere Risiken und Verwaltungsaufwand produziert. Zunächst muß man zwischen die Arten der Immobilien unterscheiden, für die unterschiedliche Regelungen gelten. In Betracht kommen hier insbesondere selbst bewohnte Immobilien, privat vermietete Immobilien, Beteiligungen an Immobilienfonds und Immobilien im Betriebsvermögen.

Vermietete Immobilie

Versteuert wird die Differenz zwischen den Einnahmen und den sogenannten "Werbungskosten". Dies gilt für positive wie negative Ergebnisse gleichermaßen. Das Finanzamt beteiligt sich also auch an Verlusten aus der Immobilie.

Unabhängig vom irreführenden Begriff haben die Werbungskosten mit Reklame wenig gemeinsam. Allgemein sind Werbungskosten alle Ausgaben, wie Reparaturen, Grundbesitzabgaben, Versicherungen, die mit der Immobilie in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Zahlungen auf ein Darlehn zerfallen steuerlich in mehrerer Komponenten. Von der Annuität sind lediglich die Zinsen und Gebühren als Werbungskosten zu berücksichtigen, die Tilgung ist steuerlich unbedeutsam. Wie Zinsen wird ein Disagio behandelt, sofern eine marktübliche Höhe nicht überschritten wird. Können Sie das Disagio nicht als marktunüblich gegen das Finanzamt verteidigen, wird dies nur in üblicher Höhe berücksichtigt und ansonsten über die Laufzeit des Kredites verteilt. Die in der Vergangenheit bestehende Möglichkeit eines pauschalen Werbungskostenabzugs besteht nicht mehr.

Baufinanzierung von der Steuer absetzen?

Der nachfolgende Text zeigt, dass das Optimum-Modell darin besteht, dass man eine Baufinanzierung Steuer im Hinblick auf die Baufinanzierung 130 geltend macht. Wer kennt es nicht, fast jeder Mieter einer Immobilie (egal ob Mietwohnung oder Miethaus) träumt davon irgendwann einmal ein Immobilie sein Eigen nennen zu können. Bei vielen scheitert es aber daran, dass sie kein Geld verfügen können, dass sie als Eigenkapital bei den Banken zwecks Baufinanzierung oder Baufinanzierung 130 vorweisen können. Hier liegt eine recht gute Lösung, die sog. Baufinanzierung 130, sie beinhaltet den vollständigen Kaufpreis einer Immobilie zzgl. eines bestimmten Prozentsatzes den man als „Eigenkapital“ verwenden kann. Der Nachteil sei hier direkt angebracht: nicht jede Bank bietet eine solche Baufinanzierung an, die Anbieter sind sogar recht spärlich gesät. Die Internetbanken die im allgemeinen sogar recht weniger Kosten offerieren (also wenig Zinsen für einen Dispotkredit, etc.) verlangen sogar eine Mindestprivateinlage von 25 %. Also hier funktioniert die Kreditgebung eher anders herum. Bei der Baufinanzierung 130 muss mal als Interessent von Beginn an höhere Kosten einrechnen – denn die anbietenden Banken verlangen durchaus auch eine höhere Absicherung für das höhere Risiko dass sie selbst eingehen. Das gut ist, man kann eine Baufinanzierung Steuer geltend machen, auch die Baufinanzierung 130, diese sind (das wird auch jeder gute Steuerberater richtig eintragen können) als sog. außergewöhnliche Belastungen einzutragen. Hierüber kann man einige Kosten wieder zurückholen die man im Laufe des Jahres aufbringen musste. Die Zinsen werden sich nicht gering sein, aber über die Baufinanzierung Steuer lässt sich einiges abfedern. Man muss die Baufinanzierung natürlich nicht angeben, ratsam ist es allerdings. Man zahlt ja auch Grunderwerbssteuern und sonstige Steuern wenn man sich eine Immobilie kauft, warum also nicht bei der Steuererklärung einrechnen?
Es kommen Notarkosten hinzu, ebenso Versicherungen die man nun selbst abschließen muss – wie beispielsweise eine Gebäudeversicherung, die Niederschlagsgebühr wird ab jetzt fällig, alles Kosten die über die Steuer geltend gemacht werden können. Überhaupt darf man die Steuer niemals vergessen, denn bei diesem Betrag werden oft genug Fehler gemacht. Und zwar sowohl in positiver als auch in negativer Hinsicht.

Ihr FLAT TAX Team